Przykłady

Praktyczne przykłady

Na następnych grafikach staraliśmy się opisane wcześniej sytuacje przedstawić na konkretnych przykładach. Rysunek 3 przedstawia projektowaną lokalizację domu mieszkalnego jednorodzinnego na styku z działką rolną, co pewnie będzie często spotykanym przypadkiem na terenach mniejszych miejscowości i wsi. Wydawać by się mogło, że oddziaływanie projektowanego budynku (na szkicu na żółto) jest żadne. Nasz hipotetyczny inwestor dla pełnego bezpieczeństwa oddalił się od granicy na 4 metry (choć odległość ta tak naprawdę dotyczy działek budowlanych- nie rolnych!), zaś na ewentualne zacienianie pietruszki i marchewki na działce rolnej nie znajdzie się tzw. przepisu odrębnego (koniecznego do zakwalifikowania tego oddziaływania jako O.O.O.). Mogłoby się zatem wydawać, że oddziaływanie planowanej inwestycji nie „sięga” sąsiedniej działki rolnej. Po wnikliwej analizie przepisów teza ta jednak nie będzie w naszej opinii możliwa do obrony.

Działka rolna posiada swoje potencjalne możliwości zabudowy obiektami przeznaczonymi do produkcji rolnej. Należą do nich, wymienione w Rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie (Dz. U. 1997.132.877), zamknięte i otwarte zbiorniki na odchody zwierzęce, zbiorniki produktów pofermentacyjnych, płyty do składowania obornika (§6), komory na biogaz rolniczy (§7), silosy na zboże i pasze (§8), silosy na kiszonki (§8a) oraz myjnie urządzeń ochrony roślin (§9). Zlokalizowanie np. zamkniętego zbiornika na płynne odchody zwierzęce, możliwe jest w odległości 4 m od granicy działki i równocześnie 15 m od okien i drzwi pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. W ten oto sposób nasz sąsiad- rolnik będzie musiał oddalić się na 15 m od okien projektowanego budynku, czyli na znacznie większą niż mówią przepisy odległości od granicy działki. Gdyby sytuacja była odwrotna (rolnik jako pierwszy zlokalizowałby omawiany zbiornik), wtedy zwiększenie odległości byłoby prawnym zobowiązaniem inwestora pragnącego wybudować dom mieszkalny. Jak zatem widać planowana inwestycja oddziaływuje na sąsiadującą działkę rolną, ograniczając jej potencjalne możliwości inwestycyjne na podstawie przepisu odrębnego, którym w tym konkretnym przypadku jest §6 ust. 1 pkt 4 wspomnianego rozporządzenia. Sytuację tą staraliśmy się zilustrować na rys. 4.

Na następnych grafikach przedstawiono podobne sytuacje związane np. z oddziaływaniem elementów zagospodarowania terenów kolejowych (Rysunek 5 i 6) oraz ograniczenia w zabudowie związane z zacienianiem terenów mieszkaniowych w godzinach 7-17 (Rysunek 7 i 8). Wszystkie te sytuacje doprowadzają do ograniczeń w zabudowie działek sąsiednich ze względu na oddziaływanie projektowanego obiektu. W przypadku sąsiadowania z terenami kolejowymi (Tk) przepisem odrębnym będą przepisy art. 53 ust 2 I 3 ustawy o transporcie kolejowym (Dz.U.2013.1594 ze zm.). W przypadku ograniczeń związanych z dostępem do światła słonecznego odpowiednim przepisem odrębnym będzie § 60 Rozporządzenia Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie (Dz. U. 2002.75.690).

„Art. 53 ust. 2. Budowle i budynki mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 10 m od granicy obszaru kolejowego, z tym że odległość ta od osi skrajnego toru nie może być mniejsza niż 20 m, z zastrzeżeniem ust. 4.

3. Odległości, o których mowa w ust. 2, dla budynków mieszkalnych, szpitali, domów opieki społecznej, obiektów rekreacyjno-sportowych, budynków związanych z wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży powinny być zwiększone, w zależności od przeznaczenia budynku, w celu zachowania norm dopuszczalnego hałasu w środowisku, określonych w odrębnych przepisach.

4. Przepisu ust. 2 nie stosuje się do budynków i budowli przeznaczonych do prowadzenia ruchu kolejowego i utrzymania linii kolejowej oraz do obsługi przewozu osób i rzeczy.”

Podobnie jak to miało miejsce w przypadku sąsiadowania z terenami rolnymi, także to sąsiedztwo powoduje określone oddziaływania. Inwestor planujący budowę wolnostojącego domu mieszkalnego jednorodzinnego na terenach budowlanych (B) zobowiązany jest do stosowania wymienionych tam odległości wynoszących 10 m od terenów kolejowych (Tk) oraz 20 m od osi skrajnego toru (Rys. 5). Jednak taka jego lokalizacja zablokuje możliwość budowy dodatkowego toru na terenach kolejowych, gdyż nie udałoby się już zachować minimalnej odległości od budynków wymienionej w ust.2. W odwrotnej sytuacji, kiedy jako pierwszy powstanie dodatkowy tor, niemożliwa będzie przedstawiona lokalizacja budynku mieszkalnego, wymuszając jego usytuowanie w większej odległości od nowopowstałego, skrajnego toru. Zatem pole potencjalnych możliwości inwestycyjnych na styku terenów budowlanych i kolejowych jest wyznaczanym przez projektanta Obszarem OO, który zostanie „wyczerpany” przez pierwszego z inwestorów (Rys. 6).

W przypadku ograniczeń związanych z dostępem do światła słonecznego odpowiednim przepisem odrębnym będzie § 60 Rozporządzenia Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie (Dz. U. 2002.75.690). Cień rzucany przez parterowy budynek mieszkalny jednorodzinny o płaskim dachu i wysokości do okapu 4 m w godzinach 7-17 (21.III, 21.IX) rzucany jest na przyległe tereny na odległość ok. 24 m odpowiednio od wschodniej i zachodniej krawędzi budynku i ok. 5 m od jego krawędzi północnej. Powoduje to określone ograniczenia w możliwości zagospodarowania i zabudowy działek sąsiednich. W sytuacji zaprezentowanej na Rys. 7 cień generowany przez projektowany budynek spowoduje ograniczenia dla działek bezpośrednio przylegających od wschodu i zachodu. Nie spowoduje natomiast ograniczeń w zabudowie mieszkaniowej działek sąsiadujących od strony północnej, pomimo rzucanego tam cienia. Jak widać na załączonym rysunku cień ten nie „sięga” dopuszczalnej na działkach sąsiednich odległości 4 m dla ścian z otworami okiennymi i drzwiowymi. Przykład ten dodatkowo jest ilustracją przypadku, kiedy nie każdy bezpośrednio sąsiadujący z działką inwestora właściciel lub zarządca nieruchomości może być stroną w postępowaniu administracyjnym.

Cień rzucany na tereny przyległe rośnie wraz z wysokością obiektu przesłaniającego (Rys. 8). Piętrowy dom mieszkalny o dachu płaskim i wysokości do okapu 8 m generuje zacienienie w kierunku wschód- zachód na odległość po ok. 48 m, zaś w kierunku północnym ok. 10 m. Co za tym idzie zakres ograniczeń na działkach sąsiednich znacznie rośnie. W przestawionej na rysunku sytuacji cień mogący powodować ograniczenia w zabudowie dotyczy 7-miu działek, a co warte jest zauważenia nie zawsze są to działki bezpośrednio sąsiadujące. Nie oznacza to oczywiście że właściciele i zarządcy utracili możliwości ich wykorzystania do przewidzianych w miejscowych planach celów. Sytuacja to powoduje wyłącznie to, że istnieją takie warianty ich zagospodarowania, które nie będą możliwe ze względu na planowaną w sąsiedztwie inwestycję. Ale precyzyjna lektura przepisu art. 3 ust. 20 ustawy Prawo budowlane wskazuje, że także takie przypadki należy zaliczyć do Obszaru Oddziaływania Obiektu.

W ramach konkluzji pragniemy zaprezentować tabelę przepisów odrębnych dla wyznaczania O.O.O., którą przygotowaliśmy z myślą o zebraniu ich w sposób uporządkowany i pozwalający na ich systematyczne uzupełnianie w odpowiednich komórkach (http://archiserwis.pl/narzedzia/obszar_oddzialywania_obiektu). Kolumny zawierają kategorie obiektów budowlanych według klasyfikacji ustawy Prawo budowlane (Dz. U. 2016.290 t.j.). W wierszach pogrupowaliśmy kategorie oddziaływań generowanych przez odpowiednie obiekty. Grupami czynników oddziaływania są, w naszej opinii:

• G1– zbliżenie wzajemne elementów zagospodarowania terenu;
• G2– zbliżenie wzajemne elementów zagospodarowania terenu z uwagi na przepisy ochrony przeciwpożarowej;
• G3– warunki dostępu do promieniowania słonecznego;
• G4– warunki dostępu do światła dziennego;
• G5– emisje, w tym akustyczne.

Parametrem opisującym skalę oddziaływania jest odległość elementów zagospodarowania liczona w metrach. Można zatem przyjąć, że skala oddziaływań sprowadza się do odległości w zabudowie i zagospodarowaniu terenu. Wielkości te z kolei wynikają z przepisu odrębnego umieszczonego w tabeli na przecięciu odpowiedniej kolumny kategorii obiektu budowlanego oraz wiersza odpowiedniego czynnika oddziaływania.

Materiał ten jest indywidualnym głosem naszego Zespołu w trwającej dyskusji nad definicją O.O.O. W każdym indywidualnym przypadku należy opierać się na przepisach powszechnie obowiązującego prawa, wywodząc swoje własne decyzje projektowe i prawne. Mamy nadzieję, że ewentualne spostrzeżenia i uwagi naszych Czytelników wzbogacą naszą wspólną wiedzę w tym zakresie.